• Laura Méndez

Problemática de la vivienda en Canarias: alquiler vacacional y vivienda de protección oficial

Actualizado: 12 ago



El alquiler vacacional, impulsado por plataformas digitales como Airbnb, ha sido objeto de debate en la sociedad canaria desde su irrupción en el sector turístico de las Islas. Con 83,7 millones de visitantes durante 2019 en España (INE) el turismo se ha posicionado tradicionalmente como el principal motor económico del archipiélago soportando casi un 35% del PIB autonómico. De acuerdo con el estudio de impacto económico elaborado por Exceltur, 15 millones de turistas llegaron a Canarias el pasado año empleando aproximadamente a un 36% de la población y generando indirectamente 350.000 empleos.

Desde que los establecimientos hoteleros señalasen a los alojamientos sin licencia como competencia desleal en los inicios del movimiento, partidarios y detractores de esta fórmula debaten sobre la eventual necesidad de una mayor regulación o intervención por parte de los poderes públicos y los límites de las mismas.


Con la crisis sanitaria generada por la pandemia del Covid-19, la incertidumbre se trasladó a sectores de los que depende altamente la economía española como la hostelería y el turismo. En el marco de una economía global, estos sectores experimentaron pérdidas significativas como consecuencia de la restricción de la movilidad general y el descenso de los viajes. Respecto al turismo, con la paralización de la actividad y aproximadamente un 42% de la población canaria activa en ERTE, según el Ministerio de Trabajo, muchos pensaron que el alquiler vacacional no sobreviviría a las exigencias de la nueva normalidad.

No obstante, pese a que el mercado turístico se reactiva con lentitud y muchas dudas, Canarias parece continuar identificándose como un destino seguro para viajar al no haber sufrido los peores efectos de la pandemia por su ubicación alejada de la Península. Siempre que se lleven a cabo las medidas higiénico-sanitarias requeridas, las viviendas vacacionales podrían contar en este nuevo escenario con una ventaja competitiva frente a grandes superficies hoteleras al evitar concentración de multitudes y ofrecer más privacidad, y en consecuencia una mayor percepción de seguridad mayor, pudiendo evolucionar también hacia otros modelos de explotación amparados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como el arrendamiento de temporada.

Pero, ¿qué ocurrirá con los precios en el mercado tradicional del alquiler? En Canarias disponemos de una oferta de alquiler vacacional de costa, urbano y rural demandado por turismo extranjero europeo y nacional, con el valor añadido de unas condiciones climáticas favorables durante todo el año, algo que hasta el inicio de la pandemia había una rentabilidad asegurada para los propietarios que decidieron explotar sus inmuebles en este régimen de alquiler a corto plazo.


Cabría considerar que, si el alojamiento vacacional continúa siendo rentable, el problema de acceso a la vivienda se intensificará si no se produce una voluntad política clara que se materialice en avances en la regulación. Respecto a la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, el Ayuntamiento tiene previsto aplicar una nueva regulación más restrictiva frente al desacuerdo expresado desde la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (Ascav).


Esta nueva regulación seguiría la línea de la normativa urbanística que tradicionalmente ha sido aplicada para las actividades de carácter mercantil (oficinas y locales comerciales) limitando su desarrollo en la primera planta en edificios residenciales. Por otra parte, parece razonable pensar que destinar edificios específicamente a la explotación extra hotelera acabaría con el debate de que este tipo de negocio constituye competencia desleal para un sector que está sometido a estrictas condiciones impositivas y controles de seguridad.

La creación de vivienda pública, por otra parte, paralizada desde hace casi una década en el archipiélago, podría contribuir positivamente a la mejora de la situación. La paralización de los Planes de vivienda habría respondido hasta la fecha habría respondido no tanto a un problema de gestión sino la escasez de liquidez que trajo consigo la crisis del 2008 que a su vez imposibilitó la compra de suelo. Esta situación generó un parque de viviendas en manos del banco malo, Sareb, mientras que el superávit de vivienda privada tampoco encontraba salida en el mercado.


El Ayuntamiento ha anunciado hace poco su intención de crear 200 viviendas públicas enmarcadas en el plan 20000, de carácter estatal, aunque plantear ésta como única solución al problema del mercado del alquiler tradicional parece poco realista, especialmente si la frecuencia de las crisis económicas futuras y sus efectos empeorasen, generando previsiblemente un mayor endeudamiento de las entidades locales.


Es cierto que existe cierta cultura de promoción municipal en el Ayuntamiento de Las Palmas, sobre todo en lo referido a la articulación de colaboración-público privada, a través de permutas de suelo con promotores privados. También los Programas de reposición de viviendas, con el traspase de población en edificios deteriorados a otros de nueva construcción, habrían contribuido a una mayor integración rompiendo dinámicas de marginalidad, como en El Polvorín, quedando pendiente todavía el barrio de Las Rehoyas.


No obstante, el municipio no cuenta en la práctica con un Instituto Municipal de la Vivienda con capacidad real empresarial, empresas pública que operarían como promotores privados y que en cambio sí han funcionado de forma mucho más activa en ciudades como Santa Cruz de Tenerife y La Laguna, complementando las actividades del Plan de vivienda del Gobierno regional.


Las Políticas de vivienda publica han sido una necesidad reconocida por el Gobierno de Canarias desde los inicios de la democracia, independientemente del signo político. Pero la gestión del suelo requiere de tiempos en la negociación y en el planeamiento, este último especialmente complicado al tratarse el suelo de un bien escaso en este territorio. Sobre esta cuestión han venido debatiendo desarrollistas, liberalizadores (o especuladores) y preservacionistas, dando como resultado en la mayoría de ocasiones una maraña administrativa que ha beneficiado sobre todo los despachos profesionales (preservacionistas), los únicos capaces de interpretar las normas.


También el actual Gobierno autonómico ha vuelto a retomar recientemente los Planes de vivienda publica. Hasta ahora éste se trata tan solo de un planteamiento político que habrá que seguir de cerca en los próximos dos años. Parece que la probabilidad de que estas viviendas puedan edificarse durante la presente legislatura no es muy alta, ya que una parte del Plan de Vivienda 2020-2025 viene dotada presupuestariamente desde Madrid. Por su parte, la expresión utilizada por los responsables de la iniciativa para hacer referencia a cómo se prevé alcanzar los objetivos del Plan, ’’actuaciones de fomento de la vivienda’’, precisa de más concreción.


En definitiva, la sostenibilidad del sistema de vivienda pública y el desarrollo del alquiler vacacional sobre el parque residencial suponen importantes retos para la gobernanza urbana. Desde las Consejerías autonómicas hasta las Áreas de Promoción y Gestión de viviendas deberá contarse con las previsiones adecuadas para ofrecer soluciones coherentes con el proceso de transformación urbano en la Comunidad Autónoma, teniendo en cuenta la expansión de las urbes hacia la periferia y el crecimiento demográfico.  


El sector público tiene la obligación de tratar de evitar que las Políticas de alquiler se conviertan en algo insostenible, democratizando la gestión del suelo en las islas para garantizar el acceso a la vivienda. Pero hace falta también cierta contención en los objetivos de desarrollo para frenar la especulación urbanística en la costa y otras áreas protegidas. Todo parece indicar que las Administraciones centrarán de ahora en adelante sus esfuerzos, dentro de las viviendas de protección oficial, en la categoría de régimen especial de alquiler. Ello, por encima de los esfuerzos destinados a la vivienda en régimen general de venta y de las propuestas de algunos representantes públicos sobre una difícil regulación de los precios del alquiler a largo plazo.


Por su parte, y con los datos disponibles a día de hoy, la hipotética evolución del modelo de alquiler vacacional a uno de arrendamiento de temporada, no proporcionaría tampoco respuestas frente a los obstáculos en el acceso al mercado tradicional de alquiler, elementos que empiezan a cronificarse en nuestra sociedad: incremento de precios, rentas bajas y precariedad, que afectan especialmente a determinados segmentos de la población. La regulación requiere, en todo caso, de medidas específicas adaptadas a las singularidades del entorno, garantizando un grado de protección adecuado de inquilinos y arrendadores, así como de las comunidades de propietarios que en determinados barrios sufren problemas de convivencia derivada de la concentración de viviendas turísticas.


Los Protocolos de Actuación suscritos con los Gobiernos regionales deben tener contenido práctico y vinculante, superando declaraciones de intenciones y acciones simbólicas. Parece aconsejable, además, articular líneas de avales en situaciones de excepcionalidad y flexibilizar las condiciones de acceso a los Sistemas de ayudas públicas en el marco de Programas, por ejemplo, destinados a minimizar el impacto de futuras crisis. Estos Programas deberían considerar variables como el desempleo juvenil y de larga duración, el porcentaje de población en la economía sumergida (se estima que en Canarias se encuentra por encima de la media nacional), población en riesgo o bajo el umbral de la pobreza, dependencia y tercera edad.


Podrían desarrollarse también proyectos piloto (estudios de caso) en municipios pequeños para la implementación de mecanismos de rendición de cuentas (accountability) de tipo vertical-social. Para ello, contando con profesionales como politólogos y sociólogos junto con otros perfiles técnicos, sería necesario definir un enfoque metodológico y diseño institucional que posibilitase la interacción fluida entre autoridad pública competente y movimientos sociales o asociaciones. Esto permitiría controles ex-post y ex-dure, promoviendo no solo la transparencia sino la eficiencia de la gestión pública.

Junto a ello, la creación de Observatorios públicos o privados multidisciplinares al servicio de la Administración, así como de los Institutos de la Vivienda, podrían ser útiles para estudiar las tendencias de las variables socioeconómicas asociadas a la problemática de la vivienda en Canarias, realizando seguimientos y apoyando la gestión por resultados de las Administraciones, intercambiando información y realizando trabajos en común con otros Observatorios, por ejemplo, con aquellos con competencia sobre el estudio de la actividad turística, la criminalidad en zonas urbanas o los problemas de exclusión social.

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